COMO VENDER UN PISO DE UNA HERENCIA
Una consulta frecuente que recibimos en ABH Abogados Herencias Barcelona, es como se debe vender un piso de una herencia el cual ha sido recibido por varios herederos. Con este post vamos a intentar resolver algunas de las dudas más frecuentes que nos han realizado este 2022.
Cuales son los pasos previos
Cuando recibimos un piso en herencia, debemos aceptar la herencia todos los herederos y realizar el reparto del piso, de tal forma que se asigne la parte de titularidad a cada heredero, también deberán liquidarse los impuestos y realizar los cambios registrales.
¿Cuando se puede vender?
Una vez hemos realizado la aceptación de herencia, podremos realizar la venta del piso. En algunas ocasiones antes de aceptar la herencia, podremos realizar arras, si bien en la mayoría de casos el comprador solicitará que se haya realizado el cambio de nombre y querrá comprobar que el piso se encuentra libre de cargas previas o posteriores a la herencia.
Como nota añadida en caso de transmitir Viviendas unifamiliares, el comprador en algunas ocasiones podría solicitar que se realice la declaración de obra nueva en caso que la vivienda heredada no la tenga realizada.
¿Cuál debe ser el precio de venta?
Los herederos fijarán el precio de venta, conforme a su criterio, necesidades y situación del inmueble. Si bien, deben tener presente que, en caso de discordancia entre estos y ser necesaria la disolución del condominio, la ley establece un procedimiento para realizar la venta por el precio de mercado.
¿Qué pasa si uno o varios herederos no quieren venderlo?
Esta es una de las consultas más frecuentes que recibimos: ¿Que hay que hacer cuando existen distintos herederos que han recibido un piso y uno o varios, no quieren venderlo mientras que otros sí?
El artículo 552-10 del Código Civil de Cataluña dispone que cualquier cotitular puede exigir en cualquier momento y sin expresar sus motivos la división del bien objeto de la comunidad. Como se trata de un piso y es un bien indivisible, se deberá estar al procedimiento establecido en el artículo 552-11.5 del mismo texto legal.
En conclusión, cualquier titular de un piso heredado por varias personas, puede exigir su venta en cualquier momento.
En ese momento, el resto de herederos tendrán dos opciones, comprar su parte o vender en el mercado el piso heredado.
¿Puede un heredero comprar la parte de los demás?
Si, los herederos pueden comprar la parte del resto, por un precio pactado o en defecto de este por el precio de mercado.
Asimismo, si uno de los herederos tiene más de 4/5 partes del piso, podrá exigir al resto la venta a este por el valor de mercado.
En caso que uno de los herederos quiera vender y los demás no, estos podrán optar por comprar su parte de forma conjunta o separada.
¿Que pasa cuando varios herederos quieren comprar el piso para sí mismos?
Cuando existen dos o más herederos que quieren adquirir el piso para si mismos, se debe atender a lo dispuesto en el Código Civil de Cataluña, en el artículo 562.11-5, primero se valorará el interés en comprarlo de los titulares, en caso de existir varios con interés en comprarlo, se valorará la participación de cada uno y en caso de interés y participación iguales, decidirá la suerte, aunque este último caso es muy poco frecuente.
En caso de querer vender un piso heredado, le recomendamos que se asesore en un abogado especialista en herencias, el cual estudiará su caso y le indicará si se puede vender el piso, los pasos a seguir, quien puede comprarlo, como calcular el valor de mercado y cuales serán las repercusiones fiscales de la venta.